بررسی راهکارهای خرید و فروش انواع زمین های تجاری و مسکونی

منظور از خرید و فروش انواع زمین های تجاری و مسکونی چیست؟

در این نوشتار متخصصین ملکیتا موضوع خرید و فروش انواع زمین های تجاری و مسکونی را در حقوق ایران مورد بررسی قرار داده اند. زمین های تجاری و مسکونی از جمله اموال غیر منقول به شمار می روند. یعنی جابجایی آنها از محلی به محل دیگری بدون این که به خود آنها یا محل قرار گرفتنشان آسیب وارد شود ممکن نیست. خرید و فروش انواع زمین های تجاری و سایر اموال غیر منقول مطابق با قانون ثبت، می بایست در دفاتر ثبت اسناد رسمی به ثبت برسد. از نظر قانونی کسی مالک ملک شناخته می شود که نام او در دفاتر ثبت به عنوان مالک ذکر شده باشد.

نخستین گام برای خرید و فروش انواع زمین های تجاری پس از بازدید و پسندیدن ملک مورد معامله، انعقاد مبایعه نامه است. مبایعه نامه یا سند فروش اغلب در دفاتر مشاورین املاک معتبر تنظیم می یابد. با تنظیم و امضای مبایعه نامه طرفین در برابر همدیگر تعهداتی را قبول می کنند. پس از انعقاد مبایعه نامه از نظر اعتباری مالکیت ملک مورد معامله به خریدار انتقال می یابد، لیکن تا زمانی که سند مالکیت رسمی به نام خریدار صادر نشده باشد، ملک را نمی توان از تصرف فروشنده درآورد. انعقاد مبایعه نامه یعنی مالکیت ملک در ازای پرداخت مبلغ معینی تحت عنوان ثمن المسمی به خریدار انتقال می یابد. در این نوشتار ضمن بررسی مهمترین مقررات قانونی در زمینه خرید و فروش انواع زمین های تجاری و مسکونی، انواع راهکارهای حقوقی برای نگارش مبایعه نامه را بررسی می کنیم.

 

قوانین و مقررات مربوط به خرید و فروش انواع زمین های تجاری و مسکونی

منظور از زمین های تجاری و مسکونی زمین هایی هستند که به موجب قانون شهرداری کاربری آنها تجاری یا مسکونی است. زمین های تجاری برای راه اندازی کسب و کارهای بزرگ و کوچک مناسب می باشند. در مقابل زمین های مسکونی به زمین هایی می گویند که مطابق با قوانین و مقررات برای سکونت یافتن انسان در آن ساخته می شود. ساخت و ساز در زمین های مسکونی مستلزم دریافت پروانه ساخت از شهرداری است. شهرداری مکلف است برای متقاضیان صدور پروانه ساخت، پس از احراز شرایط قانونی پروانه ساخت صادر نماید. در صورتی که شهرداری از صدور پروانه ساخت خودداری کند، متقاضی می تواند به شعب دیوان عدالت اداری مراجعه نموده و بر علیه شهرداری دعوای حقوقی طرح نماید.

همانطور که اشاره شد بر خلاف اموال منقول، خرید و فروش اموال غیر منقول مثل زمین تجاری و مسکونی مستلزم حضور در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند مالکیت رسمی به نام خریدار است. انتقال مالکیت زمین در مبایعه نامه خرید و فروش زمین های تجاری و مسکونی در ازای پرداخت مبلغ معامله انجام می گیرد. پرداخت مبلغ معامله در مبایعه نامه ممکن است به صورت نقدی یا اقساطی پیش بینی شده باشد. در مواردی که پرداخت مبلغ معامله به صورت اقساطی پیش بینی شده باشد، معمولاً پرداخت بخشی از مبلغ معامله منوط به حضور فروشنده در دفترخانه ثبت اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی به نام خریدار گردد.

یکی از نکات قانونی مهمی که در مورد خرید و فروش انواع زمین های تجاری باید به خاطر داشت این است که خرید و فروش این املاک لزوماً به شیوه حضوری و با مراجعه به دفاتر مشاورین املاک صورت نمی گیرد. در حال حاضر علاوه بر شیوه حضوری به شیوه غیر حضوری نیز می توان املاک غیرمنقول مثل زمین های تجاری و مسکونی را مورد خرید و فروش قرار داد.

 

نکات حقوقی تکمیلی در خصوص خرید و فروش انواع زمین

همانطور که اشاره شد، انواع مختلف زمین از جمله اموال غیر منقول به شمار می رود. برای این که مالکیت اموال غیرمنقول انتقال یابد، طرفین می بایست تعهدات قراردادی مندرج در مبایعه نامه را به شیوه کامل اجراء کنند. تنظیم سند رسمی به نام خریدار، آخرین مرحله برای خرید و فروش انواع اموال غیر منقول به شمار می رود. از نظر قانونی تنظیم سند رسمی مستلزم پرداخت بدهی ها و عوارض مربوط به ملک است. برای این کار فروشنده یا خریدار می بایست در شهرداری، اداره راه و شهرسازی، اداره گاز و … حضور پیدا کرده و استعلام بدهی های مربوط به ملک را پرداخت نمایند. پرداخت بدهی های ملک اصولاً به عهده فروشنده می باشد، مگر این که در ذیل مبایعه نامه به نحو دیگری در این خصوص تعیین تکلیف شده باشد.

پس از پرداخت بدهی های مربوط به ملک و اخذ تمام مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند، طرفین می بایست در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کرده و سند را به نام خریدار منتقل سازند. در مواردی که فروشنده و خریدار هر دو می بایست در روز خاصی در دفترخانه حضور پیدا کنند، چنانچه یکی از طرفین غیبت نماید، طرفی که حاضر شده است می تواند از سردفتر گواهی عدم حضور را مطالبه نماید. ممکن است فروشنده هنگام تنظیم مبایعه نامه برای انجام امور مربوط به تنظیم سند مالکیت به خریدار یا شخص دیگر وکالت رسمی دهد. در این صورت وکیل به نمایندگی از فروشنده می تواند در ادارات و مراجع مزبور حضور یافته و اقدامات مربوط به تنظیم سند را انجام دهد. در واقع در مواردی که فروشنده به خریدار برای انتقال سند وکالت می دهد، بدون این که نیازی به حضور فروشنده باشد، خریدار می تواند به نمایندگی از وی اقدامات لازم برای صدور سند رسمی مالکیت را انجام دهد.

قیمت انواع زمین های تجاری و مسکونی چگونه تعیین می شود؟

در حال حاضر مرجع قانونی خاصی که قیمت انواع زمین های تجاری و مسکونی را تعیین کند وجود ندارد. در واقع اصولاً قیمت معامله در نتیجه توافقی طرفین خریدار و فروشنده تعیین می گردد. از نظر نرخ بازاری، مشاورین املاک با توجه به شرایط و ویژگی های گوناگونی که ممکن است یک ملک داشته باشد، قیمت کارشناسی ملک را تعیین می نمایند. معمولاً ویژگی هایی از قبیل محله ای که ملک در آن واقع است، مساحت و ابعاد آن، امتیازات و اشتراکات و … در تعیین قیمت زمین موثر است. زمین های با کاربری تجاری معمولاً قیمت بیشتری نسبت به زمین های با کاربری مسکونی دارند.

داشتن امتیازاتی مثل پروانه ساخت، وام مسکن و … نیز در تعیین قیمت انواع زمین های تجاری و مسکونی تاثیر گذار است. در صورتی که ثابت شود ملک به قیمتی بسیار بالاتر یا بسیار پایین تر از ارزش عرفی آن فروخته شده است، کسی که معامله به ضرر او تمام شده است، می تواند به استناد خیار غبن، معامله را فسخ کند. در صورت فسخ معامله فروشنده می بایست وجهی را که از خریدار دریافت کرده، به وی بازگرداند. در مقابل در صورتی که ملک به تصرف خریدار درآمده باشد، خریدار می بایست آن را تخلیه کرده و به فروشنده تحویل دهد.

 

خرید و فروش انواع زمین های تجاری و مسکونی به شیوه غیر حضوری

امروزه با استفاده از وسایل ارتباط از راه دور مثل تلفن و اینترنت میتوان نسبت به خرید و فروش انواع زمین های تجاری و مسکونی مبادرت نمود. برای این کار کافی است با مجموعه ملکیتا تماس حاصل فرمایید. مجموعه ملکیتا با حضور بهترین مشاورین املاک و مشاورین حقوقی، آماده ارائه خدمات حضوری و غیر حضوری در خصوص خرید و فروش املاک می باشد. رای ارتباط با این موسسه کافی است به نشانی اینترنتی www.melkita.com  مراجعه نمایید.